Долевое строительство — лотерея на рынке недвижимости

Мaтeриaлы пo тeмe

Зaрaбoтaл интeрнeт-кaлькулятoр рaсчeтa нaлoгa нa имущeствo

Сдeлки с нeдвижимoстью в Рoссии будут упрoщeны

Мужчинa купил квaртиру с трупом бывшего владельца

Долевое строительство всегда связано с определенным риском. 

К сожалению, не всем на пути попадаются добросовестные застройщики. Многие обманутые дольщики годами ждут своих квартир, и их армия постоянно пополняется новыми участниками.

Долевое строительство — как лотерея: повезет — счастливчик отметит новоселье в срок. Если у застройщика начнутся проблемы, можно легко потерять вложенные деньги. Сегодня государство признает, что не в состоянии защитить интересы дольщиков.

В 2016 году российское правительство создало компенсационный фонд для страхования рисков участников долевого строительства. Из фонда должны выделять средства на завершение недостроенных объектов в случае, если инвестор обанкротится.

Но фонд пока не заработал, а чиновники вынуждены признать, что пострадавших дольщиков становится все больше. Если в октябре 2016 года таких людей было 38 тысяч, то сегодня уже 39,95 тысячи человек.

Мы попытались на примере одного жилого комплекса выяснить, как люди оказываются в такой критической ситуации и почему власти не хотят им помочь.

СКАЗКА, СТАВШАЯ ТРИЛЛЕРОМ

Жилой комплекс «Марьино-Град» на своем официальном сайте до сих пор зазывает покупателей. Правда, продаются не квартиры — они распроданы, а мансарды в симпатичных четырехэтажных домиках. Рядом лес и речка с забавным названием Незнайка.

Впрочем, за красивой виртуальной картинкой стоит совсем некрасивая история. Будет ли здесь жилой квартал, неизвестно, зато уже есть больше 2 тысяч дольщиков, отчаявшихся получить обещанное жилье.

Вячеслав Мартьянов нашел этот комплекс случайно. Ехал мимо на машине и увидел кишащую строителями площадку. Часть кирпичных коробок уже была готова, а где-то даже укладывались крыши. С первого взгляда становилось ясно: город будет, саду цвесть!

Сейчас все дольщики признают: тревожные «звоночки» были. Стоимость квадратного метра была ниже, чем в аналогичных кварталах, интернет кипел возмущенными сообщениями, что на застройщике уже висят два проблемных недостроя. Но милые девушки в отделе продаж заверили молодую семью, что опасаться нечего.

Вячеслав заключил договор и снял квартиру рядом с застраиваемым участком. Теперь Мартьяновы каждый день наблюдали, как растет их будущий дом.

Но в начале 2015 года толпы рабочих куда-то исчезли, покинула стройплощадку тяжелая техника. Обещанных к началу 2016 года ключей никто не получил.

В НОВОЙ МОСКВЕ ЧИНОВНИКИ БЕЗ ПОЛНОМОЧИЙ

Первую жалобу в столичный комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и обеспечению реализации долевого строительства, известный как Москоминвест, Сергей Вербицкий, член инициативной группы обманутых дольщиков, написал летом 2015 года.

С тех пор он стал тем человеком, кто исправно ходит по чиновничьим кабинетам, пишет обращения и заявления, а также стоит в пикетах и участвует в митингах. По образованию Вербицкий — строитель, поэтому быстро понял, что острых вопросов здесь более чем достаточно.

«Власти вообще не в курсе того, что происходит. В Москоминвесте нам сообщили, что здесь должно быть 345 машиномест, к тому же планируется гаражный комплекс. В Москомархитектуре назвали цифру 467. Они не смогли даже между собой договориться», — говорит Сергей.

В чиновничьих кабинетах творятся поистине удивительные дела. Заявление дольщиков в столичную прокуратуру загадочным образом попало в прокуратуру Тульской области.

«Мне оттуда позвонил человек и спросил, что у них делает заявление по Новой Москве. Откуда я знаю? Я его отправлял в московскую прокуратуру», — удивляется Вербицкий и перечисляет, куда они обращались: к президенту, в префектуру, в правительство Москвы, Госдуму и еще во множество инстанций.

Все жалобы спускаются в столичный департамент развития новых территорий. Там указывают на какие-то распоряжения за 1995 год и говорят, что люди сами виноваты. Они должны были понимать, что долевое строительство — это всегда риск. Обманутым может быть каждый дольщик.  Это бизнес, а государство не может вмешиваться в дела коммерсантов.

«У них нет полномочий решать такие вопросы. Департамент развития новых территорий создали, а полномочиями не наделили. Чиновники занимаются тем, что рекламируют новое жилье», — рассказывает Вербицкий.

Дольщики даже предлагали обсудить, что сами могут сделать для департамента, чтобы он затем помог им. «Отвечают, что неплохо бы провести новые законы. Например, во многих регионах властям разрешено искать нового инвестора, который согласится достроить брошенный объект за свой счет, но за это получает выгодный участок земли для новой стройки. В Москве такого и в помине нет. Здесь вообще нет никаких инструментов для решения проблемы обманутых людей», — продолжает Сергей.

В феврале 2017 года люди все-таки добились проведения проверки своего инвестора. Оказалось, что со счетов всех строек, которыми занималась компания, в общей сложности было выведено порядка 4,4 миллиарда рублей. С большим трудом открыли уголовное дело по статье «Мошенничество в особо крупных размерах» неустановленными лицами. Несостоявшиеся новоселы недоумевают: какие же они неустановленные, если имена руководителей компании известны каждому из них?

«Стройка остановилась в 2015 году, а проверяющие увидели, что деньги исчезли в конце 2016-го. Неужели опытные городские чиновники полтора года не замечали, что со счетов выводятся средства?» — вопрошает Вячеслав Мартьянов.

У этих людей безвыходное положение: расторгать договор опасно, в этом случае деньги точно никто не вернет. Судиться тоже бесполезно — здесь дольщику гарантируется лишь крошечная неустойка.

Девять лет назад Государственная дума приняла сразу два закона, которые, казалось бы, полностью защищали интересы частных инвесторов. Но жизнь показала, что законодательство не смогло гарантировать им безопасность вкладов. Почему? С этим вопросом мы обратились к эксперту Общественной палаты РФ Владимиру Самошину:

- Долевое строительство — рискованный проект и для инвесторов, и для дольщиков. Обе стороны это понимают, но и признают обоюдную выгоду. Покупая квартиру на этапе строительства, люди могут сэкономить до 30-40 процентов своих средств. Застройщики, в свою очередь, тоже предпочитают иметь дело с деньгами частных инвесторов, а не с банками.

Выдавая кредит, финансовые организации строго следят за расходованием денег и выясняют отношения с помощью штрафов или судебных исков. Дольщики же практически не защищены. Только если они активны и хорошо организованы, могут добиться справедливости.

Между тем граждане по-прежнему предпочитают рисковать. В 2016 году в долевое строительство было вложено 1,5 триллиона рублей, из них 940 миллиардов принесли дольщики. Государство предпринимало попытки защитить их интересы, но пока безрезультатно.

Принятые законы, а также множество внесенных в них поправок всего лишь смягчили ситуацию, оставив нерешенными основные противоречия, которые стали причиной роста числа обманутых дольщиков.

Во-первых, нельзя допускать ситуации, когда дольщики участвуют в строительстве огромных жилых комплексов, где счет идет на тысячи квартир. При привлечении больших финансов, расходование которых невозможно проконтролировать, люди, скорее всего, будут обмануты. Закон эту тему обошел стороной. Государство, напротив, заинтересовано в том, чтобы строить максимум жилья на минимуме пространства.

Во-вторых, компания-застройщик должна иметь собственные средства, а не заемные. Если девелопер обладает достаточными деньгами, он способен довести стройку до конца. В противном случае бизнесменам приходится постоянно брать кредиты. Один объект начали, не закончили, денег не хватило. Берут кредит под второй объект, и все средства бросают на первый. Пирамида создана, но очень скоро она обрушится.

В-третьих, из процесса строительства исключены сами дольщики. Их называют инвесторами, но до контроля застройки не допускают. Люди не понимают, куда уходят их деньги. При этом сами чиновники законодательно сняли с себя обязанность следить за строительством, а также не должны отвечать за результат. Таким образом, инвестор безнаказанно может делать с огромными деньгами все что угодно.

Почему власти не пытаются усовершенствовать эти документы? А им это невыгодно. Есть множество лазеек, с помощью которых чиновники получают свою долю от бизнесменов. Поэтому можно предполагать, что законы останутся в несовершенном виде еще очень долго. Поправки ничего не изменят. Можно шлифовать нормальный документ и довести его до хорошего рабочего состояния. Но шлифовать изначально непригодные для жизни законы бесполезно.

Наталья Пуртова.

Фото С. Вербицкого