Куда пойдут «миллионеры» из хрущоб?

Мaтeриaлы пo тeмe

Oткрытиe нoвoй стaнции стoличнoгo мeтрo (фoтo)

В стoлицe пoявился eщe один технопарк

Тополя разносят в пух и прах

Программа реновации столичного жилья мало кого оставила равнодушным. 

Это интересы не только миллионов москвичей, но и десятков тысяч мелких предпринимателей. Опасения собственников нежилых помещений понятны: у них есть четко отработанные места и клиентура, которая приходит к ним за определенными услугами. Снесут ли вместе с пятиэтажками несколько тысяч успешных и доходных маленьких предприятий?

Закон о реновации столичного жилья окончательно принят в Госдуме. Ликуют коммерсанты-интересанты, довольны депутаты. «Расширены права как собственников жилья, так и собственников нежилых помещений, — выразил мнение думского большинства депутат Андрей Исаев. — Если раньше речь шла об изъятии соответствующих помещений, то сейчас речь идет о равноценном возмещении».

Однако, судя по проведенному «Миром Новостей» расследованию и опросу, у многих москвичей сохраняется ощущение, что «гладко было на бумаге, да забыли про овраги», что учтены далеко не все нюансы в решении серьезнейшей проблемы.

- Одно дело — переселение участников программы, в том числе и мелкого бизнеса, с первых этажей в пределах района. Здесь финансовые и имиджевые потери будут минимальными. Но, боюсь, далеко не всех станут селить в тех же районах, где сносят. Хотя последняя редакция закона это и пообещала, — считает Елена Крюкова, аналитик столичного рынка недвижимости. — Все равно часть жителей и бизнесменов ждет предоставление «равнозначных квартир в окраинных новостройках».

Обратите внимание: равнозначных, а не равноценных. Это две большие разницы в деньгах! Думаю, что в окраинных кварталах многие мелкие бизнесы просто погибнут из-за отсутствия наработанной, привычной клиентуры, проблем с логистикой, вынужденных вложений в обустройство и переезд, которые вряд ли им компенсируют.

А вот официальная позиция власти.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Мэр Москвы Сергей Собянин:

На первых этажах сносимых пятиэтажек достаточно много располагается малого бизнеса, предприятий. Условия, в которых они находятся, не самые лучшие, эти здания не приспособлены для торговли, услуг. Мы предлагаем в своей концепции новые условия, бизнесу предоставляются новые оборудованные помещения с точки зрения проектирования полноценных помещений для бизнеса на первых этажах…. Все те преференции по выкупу помещений, которые сегодня имеет малый бизнес, арендуя у города помещения, мы постараемся сохранить.

По мнению мэра, новые помещения изначально будут проектироваться таким образом, что при переезде бизнеса будут учитываться площадь нового помещения, рыночная стоимость и упущенная выгода.

Хорошо, что проблема властями озвучена, а не стыдливо замалчивается. Да и как тут что-то скроешь при таких-то масштабах затеи! Президент Московской торгово-промышленной палаты Владимир Платонов подчеркивает, что жители более 4500 домов этим летом голосуют о включении их в список реновации. В этих домах числится около 1500 владельцев нежилых помещений, еще около 400 предпринимателей арендуют площади у города.

Но есть и иные подсчеты, далекие от официальных. Одни специалисты говорят сегодня примерно о четырех тысячах небольших объектов малого бизнеса, ИП, расположенных на первых и цокольных этажах сносимых хрущевок, другие — ведут счет до 10-20 тысяч таких объектов, расположенных примерно на двух с хвостиком миллионах кв. метров.

Это продуктовые и хозяйственные магазинчики шаговой доступности, парикмахерские и салоны красоты, ателье и прачечные, обувные мастерские и студии творчества.

Ставки аренды здесь ниже, чем в новых домах или торговых сетях, близость к метро является большим плюсом, как правило, отдельные входы и мало ступенек и прочих препятствий — ведь избалованный сегодняшний покупатель считает каждую минуту и привык экономить время, как и свои силы.

Именно поэтому в самых оживленных и проходных местах Москвы практически все пятиэтажки имеют от 1 до 4 переоборудованных из квартир объектов мелкого бизнеса. Это удобно потребителю. Это тысячи, десятки тысяч рабочих мест, не забудем!

Когда этим объектам малого бизнеса придется переезжать, например, на окраины с низким уровнем жизни людей, зачастую мигрантов, куда денутся нынешние работающие на объектах в центре курьеры, экспедиторы, продавцы? Как хозяева бизнеса будут искать новую клиентуру, налаживать связи, вкладываться в обустройство нового места, помещения? Да вообще, будет ли на новом месте спрос на те услуги, которые оказались востребованными на нынешнем месте?

- Непродуманная реновация разорит или лишит работы, по моим подсчетам, не меньше 100 тысяч человек, — говорит мне Антон Демидов, активист-общественник из старой, но еще вполне на вид крепкой пятиэтажки по Петровско-Разумовскому проезду, д. 21, корп. 5. — В нашем доме расположен маленький дом быта в нескольких комнатах на первом этаже, там предоставляются услуги от парикмахерской до починки обуви и массажа. Будет ли это все так удобно, так недорого и так рядом на новом месте? Я говорил с хозяевами этого ИП: они в шоке от происходящего и готовятся сворачивать бизнес в обозримом будущем.

И это не просто паникерские настроения. Люди все просчитывают и понимают: от сладких посулов сегодня до горькой реальности завтра — всего один шаг.  Это проходили многие поколения советских людей с облигациями, деноминациями, конфискациями, прикрытыми красивыми лозунгами, которые вновь звучат и сейчас, но в них уже мало кто верит.

Да, собственникам мелких предприятий с первых этажей власти обещают компенсацию. Но денежная сумма будет рассчитана, исходя из кадастровой стоимости, а все имиджевые выгоды, выигрыш от расположения (что самое главное!) учтены не будут, да это и невозможно просчитать в рублях.

Обещаны мелкому бизнесу и компенсации в виде аналогичной по метражу площади. Ну да: от метро «Динамо» владелец мини-дома быта переедет в Новокосино, например, и получит аналогичный метраж. А клиентуру в придачу он получит? Вряд ли… Вот и весь разговор.

Даже в самом благоприятном случае вместо 50 кв. м у выхода из метро собственнику предложат аналогичную площадь, но во дворе в том же районе. Вроде бы все по закону, как обещано. Однако понятно, что цена такой недвижимости окажется существенно меньше снесенной.

ЧТО ДЕЛАТЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМ?

Главный юрист из департамента коммерческой недвижимости «МДВ-недвижимость» Галина Локтева по нашей просьбе дала ряд полезных советов по решению проблемы:

• Вы против того, чтобы ваш бизнес пошел под снос вместе с пятиэтажками? Советую обратиться к профессиональным оценщикам и провести независимую оценку. В ней должны быть учтены все рыночные факторы — локация вашего объекта, реальный покупательский трафик, близость метро, электрички, жилых кварталов. Этим вы сможете эффективно парировать минимизирующую оценку стоимости вашего объекта.

• Закажите у солидных аудиторов расчет стоимости бизнеса и возможных убытков с учетом финансовых показателей, покупательского трафика, налогов. Приведите в порядок хозяйственные и бухгалтерские документы, что вполне может пригодиться в случае споров с госорганами, в том числе и в суде.

• Сразу избавьтесь от иллюзий, чем сохраните себе здоровье и время. Другими словами, во взаимоотношениях с чиновниками вам не следует даже пытаться рассчитывать на полную компенсацию нынешней стоимости помещения ни в денежном, ни в ином эквиваленте. Будет разумнее начать заранее, если есть возможность, обустраивать себе запасной вариант. Это должно быть помещение для быстрого перевода туда бизнеса с минимальными потерями.

Подготовил Евгений Малякин.

Фото Ю.Третьяковой.