Апартаменты или квартиры?

Пoкупкa квaртиры сeгoдня — дoрoгoe удoвoльствиe. Имeннo пoэтoму житeли мeгaпoлисoв oбрaщaют внимание на куда более дешевые апартаменты. «Мир Новостей» попытался разобраться, в чем их плюсы и минусы.

Когда-то слово «апартаменты» манило европейской респектабельностью. Мало кто сомневался, что речь идет об огромных площадях, больших панорамных окнах и непривычном для нашей страны формате «студио», где кухня соединена с гостиной. Жилье для тех, у кого есть много денег и нет никакого желания загружать себя ненужным бытом.

Сейчас апартаменты потеряли свой романтический ореол. Риелторы и сами покупатели все чаще называют их «серой лошадкой» на рынке недвижимости. Специалисты спорят, есть ли смысл вкладывать в такие помещения деньги, можно ли там жить и окупятся ли финансовые затраты в ближайшие годы.

Риелтор Дмитрий Кармышев навскидку перечисляет с десяток жилых комплексов бизнес-класса, в которых предлагается продажа апартаментов. Самые престижные районы, помещения от 40 кв. метров. Во многих случаях речь идет о тех самых заграничных «студио».

Мы рассматриваем наиболее выгодные предложения. «На Ярославском шоссе продаются двухкомнатные апартаменты. Общая площадь 58 кв. метров, две лоджии, состояние отличное. Стоит это помещение 8 миллионов рублей. В этом же жилом комплексе новая двухкомнатная квартира 62 квадрата, лоджия, хороший ремонт обойдется почти в 11 миллионов. Выгода очевидна», — говорит риелтор.

Эксперты подсчитали, что апартаменты стоят примерно на четверть дешевле обыкновенных квартир. Но что стоит за этой дешевизной?

НЕЖИЛОЕ ЖИЛЬЕ

Риелторы сразу предупреждают: апартаменты — нежилое помещение. Это значит, что в них невозможна постоянная регистрация. Временная разрешается только в том случае, если здание, в котором они располагаются, имеет статус гостиницы или апарт-отеля.

В этом случае в свидетельстве о праве собственности должна быть запись «нежилое помещение гостиничного типа» или «апартаменты гостиничного типа». С временной регистрацией можно записать ребенка в детский сад или школу, прикрепиться к поликлинике.

Правда, именно их рядом может и не оказаться.

«Когда речь идет о строительстве жилых комплексов, застройщик чаще всего обязан возводить инфраструктуру — детские и медицинские учреждения. Для апартаментов это необязательное условие, ведь речь идет не о жилых помещениях.

Другое дело, что крупные застройщики, учитывая высокую конкуренцию на рынке недвижимости, прорабатывают концепции своих проектов и учитывают потребности будущих покупателей, поэтому все же планируют строительство социальных объектов. К тому же апарт-комплексы часто строят в районах со сложившейся инфраструктурой, которой можно воспользоваться. Поэтому каждый объект надо рассматривать отдельно», — объясняет Дмитрий Кармышев.

Опасность заключается и в том, что апартаменты продаются не только под жилье, но и для офисов или даже маленьких предприятий. Эксперт по недвижимости Наталья Шаталова рассказывает, как один покупатель, решивший сэкономить на квартире, получил в соседи танцевальный зал.

«Очень плохо стало, когда за стенкой начались уроки чечетки, а потом появилась аэробика. Грохот стоял неимоверный. Десятки голосов, музыка. И ничего поделать было нельзя. Владелица клуба имела право размещать в нежилом помещении свой бизнес», — добавляет Шаталова.

Бедолага, купивший эти неудачные апартаменты, после долгих мучений смог их продать, но потерял при этом немалые деньги.

Далеко не все покупатели апартаментов знают, что налог на имущество здесь выше налога на квартиры в пять раз. Для жилых помещений он составляет 0,1 процента, а для нежилых — уже 0,5 процента.

Например, за квартиру стоимостью 5 миллионов рублей владелец будет платить 4 тысячи рублей в год, а за апартаменты за 4 миллиона рублей — 20 тысяч.

Выплаты за квартиру могут быть снижены и за счет применяемого налогового вычета. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.

К тому же платить за коммуналку в апартаментах придется на 20 процентов больше. Например, за 60-метровую «двушку» на Ярославском шоссе собственник выкладывает 4500-5000 рублей в месяц, а за аналогичные апартаменты в соседнем доме — 6000 рублей. Но каждый покупатель решает сам, где он хочет сэкономить: на покупке или на содержании.

Существует миф, что все апартаменты строят в промышленных зонах, где раньше находилось вредное производство, поэтому земля пропитана ядовитыми веществами.

«Действительно, значительная часть этих помещений находится в реконструируемых зданиях фабрик и мануфактур. Сейчас продаются помещения на месте бывшей текстильной фабрики, работавшей в XIX веке. Там были белильные цеха. Насколько опасны такие земли, решать покупателю. Но есть апартаменты, которые строятся по соседству с обыкновенными жилыми корпусами на тех же вполне безопасных землях», — утверждает Наталья Шаталова.

Еще один минус: владелец апартаментов обязан платить налоги, которые отменены для хозяев квартир. Он, как и все собственники коммерческой недвижимости, оплачивает аренду земли, на которой стоит здание. Существуют так называемые экологические сборы. Законодательство подразумевает, что любое нежилое помещение отводится под производство, поэтому обязательно будут вредные выбросы в атмосферу. И третий платеж — налог на имущество с мест общего пользования.

Проблема заключается еще и в том, что банки неохотно дают кредиты на покупку апартаментов. У финансистов возникает вопрос: как работать с такой недвижимостью — как с жилой или как с коммерческой? Банкам трудно правильно оценить залог. К тому же при негативном развитии событий, например при банкротстве заемщика, апартаменты будет труднее реализовать.

ЖИЛЬЕ ДЛЯ МОЛОДЫХ

Но есть в апартаментах и немало плюсов. Обычно речь идет об удобном месторасположении. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. В апартаментах возможна свободная перепланировка. Они не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.

Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах обычно располагаются, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.

Выгодны апартаменты предпринимателям, которые смогут использовать эти помещения как офис. Часто такого рода недвижимость покупают для сдачи внаем. Также подойдет этот вариант активным молодым людям, которые не планируют проводить в квартире много времени и покупают небольшую площадь «для старта».

КСТАТИ

Недавно в Москве появились так называемые сервисные апартаменты. Это новый для России формат жилья, который сочетает в себе уже привычные апартаменты и гостиничный сервис — уборку, глажку, услуги водителя. Владельцы этого бизнеса утверждают, что жильцы в их случае не привязаны к конкретным людям — личным водителям, няням, поварам, заболевшего водителя всегда заменит здоровый.

Противники такого сервиса говорят, что в России персонал тщательно подбирается. Менять каждый день няню или повара согласятся немногие, поэтому подобный бизнес бесперспективен.

Наталья Пуртова.

REX/FOTODOM.RU